نحوه قیمت گذاری ملک

نحوه قیمت گذاری ملک

برای قیمت گذاری صحیح و دقیق باید همواره در بازار باشید و از قیمت ملک های مورد معامله خبر داشته باشید چون خیلی اتفاق می افتد که یک ملک بر روی کاغذ بسیار گران است اما مشاور میداند که این ملک به خاطر شرایط بازار و یا شرایط خاصی که دارد به راحتی به فروش میرود.برعکس مورد گفته شده هم گاهی اتفاق می افتد ملک بر روی کاغذ بسیار فایل خوبی است و مشاوران مبتدی ترغیب می شوند که مدت طولانی بر روی آن کار کنند اما متاسفانه فقط زمان و انرژی خود را هدر میدهند و در نهایت از آن فایل کمیسیونی دریافت نمیکنند.

قیمت گذاری یکی از زیر مجموعه های  کارشناسی ملک است و قیمت گذاری از زیر مجموعه های کارشناسی ملک است و قیمت گذاری صحیح روند و جهت کاری شما را تعیین میکند.

به طور کلی نحوه قیمت گذاری ملک در واحد های مسکونی نسبت به قیمت نوساز های منطقه تعیین میشود.

چیزی که در ارزش گذاری یک ملک موثر است دو بخش عرصه و اعیان است. هر آنچه مستحدثات،امتیازات و قابلیت هایی که در یک ملک وجود دارد و میتواند جابجا شود را میتوان اعیانی نامید.

۱-عرصه ملک:

مهم ترین عامل درتعیین قیمت ملک ارزش زمین(عرصه) آن است.چرا که زمین مرغوب از نظر موقعیت و نقشه موجب ارزش افزوده زیادی برای ساختمان احداثی خواهد بود و قطع به یقین ساختمان مناسب ارزش افزوده برای عرصه ایجاد میکند از نظر کارشناسی ارزش زمین تابع پارامترها و عواملی است که تاثیر گذار ترین آنها به این شرح است:ابعاد و اندازه ملک خصوصا اندازه ضلع متصل به گذر،کاربری ملک بسته به نوع کاربری شهری که ملک میتواند داشته باشد ارزش آن متغیر است،گذرهای مجاور ملک و راه های دسترسی،عرض گذر ورودی اصلی ملک،مناسب بودن جانمایی و موقعیت ملک نسبت به معابر،امکان تغییر کاربری ملک توسط مراجع ذیصلاح،وضعیت جانمایی عرصه نسبت به محدوده شهر،احراز مالکیت ،نوع مالکیت ،مطابقت مشخصات ثبتی ملک ابعاد و مساحت با مشخصات محل معرفی شده،بررسی در مسیر بودن یا نبودن طرح های عمرانی در سنوات آتی برای قیمت گذاری ملک باید به موارد گفته شده دقت کنید.

۲-اعیانی ملک:

عامل اساسی دیگر تعیین قیمت ملک ارزش بنای ملک میباشد که خود شامل عوامل زیر است:
-هزینه های احداث بنا:شامل هزینه های طراحی و تهیه نقشه های اجرایی،هزینه نظارت،هزینه مدیریت اجرا،هزینه تهیه مصالح و تجهیزات لازم،هزینه تامین ماشین آلات،هزینه زمین شناسی جهت تعیین مشخصات زمین محل احداث بنا در پروژه های خاص،هزینه دستمزد،هزینه های حق الثبت صدور سند تفکیکی و سایر هزینه ها.

-هزینه های شهرداری:هزینه صدور پروانه،هزینه عوارض پذیره در املاک تجاری،هزینه عوارض مازاد تراکم،هزینه عوارض پیش آمدگی مانند بالکن،هزینه عوارض حذف پارکینگ،هزینه عوارض کمیسیون های مختلف ،هزینه عوارض آتش نشانی و…

-کیفیت بنای احداث شده:شامل نوع و کیفیت سازه و معماری بکار رفته،مشخصات معمار سازنده،برند بودن ساختمان در مجتمع های بزرگ مسکونی،اداری و…

برای قیمت ملک باید به نکات دیگری هم توجه کنید

شرایط ملک از نظر نوع سند

این فاکتور یکی از مهمترین ها در تعیین قیمت کارشناسی ملک است. در درجه اول باید به این نکته توجه داشت که آیا اصولا ملک دارای  سند هست یا خیر.در برخی از شهرهای کشور خانه های زیادی به شکل قولنامه ای معامله می شوند

صرف نظر از اینکه آیا اصولا خرید و فروش یا اجاره ملک قولنامه ای صحیح و قانونی هست باید توجه داشت که قیمت املاک قولنامه ای به مراتب کمتر از املاک سند دار است.

اما در این میان املاک دارای سند های مختلف در قیمت گذاری ملک موثر هستند.خریدار و فروشنده هر دو باید به نوع سند،مانند سند شخصی،سند اوقافی،سند تعاونی و دیگر انواع اسناد ملک توجه داشته و با توجه به آن ملک را قیمت گذاری کنند.

متراژ ملک

تصور عموم اینگونه است که مساحت ملک با قیمت آن رابطه مستقیم دارد البته چنین قاعده ای منطقی به نظر می آید با این حال باید توجه داشت که برخی عوامل روان شناختی در این زمینه دخیل هستند.

– برخی ار ساکنان مناطق فقیر نشین شهر ها مالکان خانه های بزرگ را سرمایه دارهایی میپندارند که با تضییع حقوق آنها به مال و منالی رسیده اند. این افراد بیشتر خانه ای بزرگ در منطقه ای فقیر نشین مجبور خواهد شد تا برای فروش یا اجاره ملک خود قیمت را کاهش دهد. و این مساله به طور غیر مستقیم بر قیمت گذاری ملک تاثیر خواهد گذاشت.

فاکتور منطقه ای که سختمان در آن قرار گرفته است شامل چند زیر مجموعه است:

۱-حسن شهرت منطقه ای که ملک در آن ساخته شده است

هر فروشنده و خریداری که قصد دارد در شهر خود اقدام به معامله کند نسبت به حسن شهرت یا بدنامی برخی از مناطق شهر که در زمان عامیانه به ان بالا و پایین شهر گفته میشود واقف است و این فاکتور را در قیمت گذاری خانه در نظر میگیرد

۲-خاک زمینی که ملک روی آن بنا شده است

هرچه درجه استحکام خاک در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده بیشتر باشد قیمت ملک نیز بیشتر میشود. البته افراد خیلی کمی هستند که بتوانند درجه استحکام خاک یک منطقه را اندازه گیری کرده و یا به یک متخصص خاک شناسی دسترسی داشته باشند تا از او در این زمینه کمک بخواهند.

۳-محل قرار گرفتن از نظر وجود گسل های زلزله

در شهرهای بزرگ مانند تهران وجود گسل های زلزله در محدوده احداث بنا در قیمت ملک موثر است.

۴-موقعیت ملک نسبت به مسیر های شهری

قیمت ملک با توجه به موقعیت آن نسبت به مسیر های عبور و مرور شهری تابع عوامل مختلفی است.به عنوان نمونه ملکی که نزدیک به یک ایستگاه مترو باشد میتواند نسبت به ملکی که از ایستگاه های مترو دورتر است قیمت بالاتری داشته باشد

و نکته اخر منظره و چشم انداز است

بدیهی است که چشم انداز و منظره بهتر یک امتیاز مثبت در قیمت گذاری خانه به حساب می آید. باز هم باید تاکید کنیم که مجموع فاکتور های دخیل در تعیین قیمت کارشناسی ملک بایستی به صورت همزمان در نظر شوند.به عنوان نمونه واحدی در طبقه پنجم یک ساختمان بدون آسانسور با منظره ای بسیار خوب ممکن است از واحدی در طبقه اول همان آپارتمان با منظره ای معمولی ارزانتر باشد.

برای شرکت در دوره های مشاور املاک موسسه آموزش عالی آزاد امین و دریافت مدرک بین المللی در این زمینه شماره تماس خود را در فرم زیر وارد کنید