بسیاری از صاحبان ملک به خصوص ملک های مسکونی و تجاری، درباره نحوه قیمت گذاری ملک خود دچار شک و تردید می شوند. چه بسا اکثرا قیمت های نادرستی را برای ملک های خود انتخاب می کنند که نتیجه آن، فروش ملک با قیمت غیر واقعی و ضرر هنگفت در معامله است. اکنون شما به عنوان مشاور املاک چگونه تعیین قیمت ملک را انجام میدهید؟ معیار های اصلی شما برای قیمت گذاری ملک مسکونی چیست؟ در این مقاله به بررسی قیمت گذاری ملک بر اساس عرف و اعیان می پردازیم.

شما به عنوان یک مشاور املاک تا چه حد از استراتژی های تعیین قیمت ملک میدانید؟ اگر شما هم به روش های قدیمی بازار املاک، ملک هارا قیمت گذاری میکنید و خریدار های واقعی ندارید، موسسه امین اینجاست تا با یک جلسه مشاوره رایگان شما عزیزان را در مرحله به مرحله عقد قرارداد هایتان یاری کند. برای استفاده از این فرصت ویژه شماره خود را وارد کنید تا کارشناسان مجرب امین در اولین فرصت با شما تماس برقرار کنند.

برای اینکه به قیمت مناسب ملک براساس موقعیت و نرخ تورم دست یابید باید دانش کافی درمورد ملک مذکور داشت تا بتوان براساس نوع سازه، موقعیت مکانی آن، قدمت و متریال بکار رفته یک قیمت منصفانه گذاشت.شما در دوره آموزشی مشاور املاک رایگان تمامی نکات مورد نیاز برای تبدیل شدن به یک مشاور املاک حرفه ای را به صورت کاملا رایگان خواهید آموخت. سرفصل های این دوره شامل هوش مالی، ارزیابی ملک، مشتری شناسی و مشاور فروش ساختمان و… می باشد.

عوامل تاثیر گذار در قیمت گذاری ملک

عوامل متعددی در ارزش و قیمت گذاری ملک تاثیر دارد. اما بسته به شرایط و قیمت های نوسانی امروزه ممکن است تمامی این موارد به صورت لحظه ای تغییر کنند. از مهمترین شاخص های این لیست می توان به موارد زیر اشاره کرد:

نوع ملک

عاملی که در قیمت گذاری ملک بسیار مهم و حائز اهمیت می باشد نوع کاربری ملک است. انواع مختلف کاربری ملک وجود دارد که شامل مسکونی، تجاری (فعالیت های تجاری مانند مغازه، فروشگاه، رستوران و…)، اداری (دفتر کار، شرکت و… )، کشاورزی، آموزشی (مدرسه، دانشگاه و…)، فضای سبز و… می باشد. دقت کنید که ملک هایی با کاربری تجاری معمولا از لحاظ قیمتی، سه برابر ملک هایی با کاربری مسکونی می باشند.

معماری بنا در قیمت گذاری ملک

امروزه عموم مردم به خصوص قشر جوان جامعه به معماری و دیزاین داخلی خانه توجه خاصی دارند. معمولا افراد خانه هایی با ظاهری شیک و مدرن را به خانه های قدیمی و با قدمت ترجیح می دهند. چراکه در هنگام بازدید از ملک، اولین نقطه از دید خریدار ظاهر داخلی و خارجی ملک است. علاوه بر جذابیت بصری، کارایی و عملکرد بنا نیز برای خریداران اهمیت دارد. یک طراحی مناسب باید به گونه ای باشد که از فضای موجود به بهترین شکل استفاده شود و نیازهای مالک را برطرف کند. تمامی این موارد بر قیمت گذاری ملک تاثیر چشمگیری خواهد داشت.

نورگیر بودن ملک

تجربه نشان می دهد که ملک هایی با قابلیت نورگیری زیاد طرفداران خاص و بی شمار خود را دارد. البته این سخن کلی نیست و هستند کسانی که خانه هایی دنج با کمترین نور ممکن را انتخاب می کنند. یک ملک نورگیر دارای مزایای متعددی مانند روشنایی طبیعی، کاهش مصرف برق، حس بزرگ بودن فضا و زیبایی بیشتر است. به طور طبیعی شانس فروش و قیمت ملک هایی با قابلیت نورگیری بالا هم بیشتر است.

تعداد واحد ها

شاید شما هم هنگام خرید یا اجاره ملک به مزیت “خلوت بودن ساختمان” توجه قابل توجهی کرده باشید. البته که این مورد یکی از مواردی است که می توان گفت دردسر هایی در آینده ایجاد خواهد کرد اما بیایید چند نمونه از نکات مثبت آنرا بررسی کنیم:

یک ملک یا آپارتمان مسکونی با تعداد واحدهای کمتر، از:

1. آرامش بیشتر
2. حریم خصوصی
3. امنیت بیشتر
4. فضای مناسب تر و… برخوردار است.

دسترسی به خدمات عمومی | عامل اساسی در قیمت گذاری ملک

شاید این مورد یکی از تاثیرگذار ترین موارد در قیمت گذاری ملک باشد. امروزه خریداران به دنبال ملک هایی هستند که به خدمات عمومی مدارس، مراکز درمانی، فروشگاه ها، مترو و … دسترسی سریع تری داشته باشد. اکثر ملک هایی که به خدمات عمومی دسترسی دارند به سرعت بیشتر و آسان تر به فروش می رسند.

سایر عوامل موثر بر نحوه قیمت گذاری ملک

1. سال ساخت یا همان قدمت خانه بخاطر عواملی مانند استهلاک بنا، پیشرفت تکنولوژی، عدم تطابق با سلیقه و نیازهای روز و… تاثیر مستقیمی بر قیمت گذاری ملک دارد. معمولا قیمت خانه های قدیمی بر اساس قیمت خانه‌ های نوساز همان منطقه مشخص می‌شود.
2. اکثر مردم زندگی در کنار مدرسه ها را نمی پسندند.  به همین دلیل قیمت واحدهایی که در مجاورت مدرسه ها هستند، کمی ارزان تر از ملک های مشابه در مناطق دیگر است.

فرمول قیمت گذاری ملک

تا اینجا با تمامی مواردی که در قیمت گذاری ملک تاثیر گذار بود آشنا شدیم. حال در این قسمت می خواهیم با نحوه و فرمول قیمت گذاری ملک آشنا شویم:

۱ – ابتدا رنج قیمت آپارتمان های منطقه را به دست آورید. به‌عنوان‌مثال متری ۵۰ میلیون تومان است و یک واحد ۱۰۰ متری می‌شود  (۵٫۰۰۰٫۰۰۰٫۰۰۰ = ۵۰٫۰۰۰٫۰۰۰ * ۱۰۰)تا اینجا حدود قیمت یک آپارتمان نوساز منطقه به دست آمد.

۲ – بر اساس تاریخ شروع به کار و پایان کار ملک خودتان طول عمر آپارتمان خودتان را مشخص کنید. مثال ملک شما 5 سال ساخت است. یعنی از پایان عملیات بنایی 5 سال گذشته است، به ازای هرسال ۱٫۵ تا ۲ درصد از قیمت ملک شما کم خواهد شد، یعنی حدود ۱۰ درصد نسبت به آپارتمان نوساز ارزان‌تر است. یعنی قیمت ملک شما متری ۴۵٫۰۰۰٫۰۰۰ است.

۶ – نورگیری مناسب: در واحدهای که شمالی یا جنوبی دارد و واحدی که نور مستقیم دارد حدود ۱۰ درصد قیمت آن بیشتر از واحدی است که نور مستقیم ندارد. این مورد را در تعیین قیمت ملک فراموش نکنید!

۳ – انباری:  اگر ملک انباری دارد هر متر انباری نصف یک متر آپارتمان ارزش دارد یعنی اگر شما ۲٫۳۰ مترمربع  انباری دارید بر اساس متری ۴۵ میلیون تومان انباری هر مترمربع انباری به قیمت  ۲۲٫۵۰۰٫۰۰۰ است به عبارتی ۲٫۳۰*۲۲٫۵۰۰٫۰۰۰=۵۱٫۷۵۰٫۰۰۰ قیمت خالص انباری واحد شما می‌شود.

۴ – پارکینگ: پارکینگ نیز مانند انباری محاسبه می‌شود با این تفاوت که پارکینگ متراژ ثابت دارد یعنی ۱۲ مترمربع (۱۲*۲۲٫۵۰۰٫۰۰۰=۲۷۰٫۰۰۰٫۰۰۰)  البته در اکثر مناطق قیمت پارکینگ را به‌صورت چکی و یا با نرخ مشخص تعریف می‌کنند .مثلاً هر واحد پارکینگ ۲۰۰ میلیون تومان به مبلغ واحد افزوده می‌شود.

۵ – اگر واحد فوق دارای حیاط اختصاصی باشد حدود ۱۰ درصد گران‌تر محاسبه می‌شود.

۷ – آسانسور: در ساختمان‌های قدیمی‌تر که آسانسور ندارند طبقه چهارم حدود ۱۰ الی ۲۰ درصد از طبقات پایین‌تر ارزان‌تر است.

نرم افزار محاسبه قیمت ملک

درحال حاضر نرم افزار “کیلید” می تواند بهترین گزینه برای قیمت گذاری و تعیین قیمت ملک باشد. این نرم افزار یک ابزار انلاین است. برای استفاده از خدمات این نرم افزار ابتدا به وبسایت آن به نشانی kilid.com مراجعه کنید.

سپس ادامه مراحل ثبت نام آن که با وارد کردن نشانی ایمیل و شماره موبایل است را دنبال کنید.

پس افراد باید جزئیات مربوط به ملک را وارد کرده و صفحه را بروزرسانی کنند.  الگوریتم استفاده شده در برنامه کیلید بر اساس تحلیل داده‌های بازار مسکن استوار است.

الگوریتم این برنامه عواملی مختلف مانند متراژ، تعداد اتاق ‌ها، سال ساخت و موقعیت جغرافیایی را در نظر می گیرد.

دقت کنید که کاربران با سیستم عامل های ios بر این برنامه دسترسی ندارند و برای استفاده از خدمات این اپ، به سایت آن مراجعه کنند.

نتیجه گیری

خرید ملک و توسعه دادن دانش و آگاهی نیاز هر انسانی در هر حوزه کاری است. هر مشاور املاک چه مبتدی باشد و چه حرفه ای تاکنون با این موضوع رو به رو شده است. علاوه بر تمامی این نکاتی که در این مقاله گفته شد قطعا مسائل مهم دیگری هم در رابطه با نحوه قیمت گذاری ملک های تجاری، کشاورزی و… وجود دارد. شما می توانید با تکمیل فرم زیر، با یک جلسه مشاوره رایگانی که موسسه امین در اختیار شما قرار داده است از تمامی نکات مربوط به نحوه قیمت گذاری ملک مطلع شوید.