دانستنی های حقوقی املاک

 

دانستنی ها و نکات حقوقی املاک

 

نکات مهم حقوقی که آموزش آنها به شما مشاورین املاک کمک میکند تا در حرفه خود بصورت تخصصی فعالیت کنید تا به مشکلی بر خورد نکنید و دانستن این نکات بشدت ضروری و مهم است.

 

قولنامه چیست؟

گاهی ممکن است قروشنده بعد از فروش سریع ملک را تحویل ندهد و یا ممکن است خریداد نتواند تمامی پول را یکجا پرداخت کند و در چنین شرایطی طرفین توافق میکنند و لازم است توافقات آنها بصورت مکتوب گفته شود.قولنامه دارای نوع مختلفی میباشد از جمله قولنامه منزل،قولنامه فروش زمین و…

لازم است کلیه امتیاز ها و متعلقاتی که به خریدار انتقال داده میشود در متن قولنامه ذکر شود و در انتها مبلغ ملک مورد معامله

و شیوه پرداخت مبلغ را قید نمایید. در هنگام نگارش قولنامه باید اصولی رعایت شود که در هنگام بروز مشکل طرفین به دادگاه مراجعه کنند و مراجع قانونی مشکل را حل کنند.

 

نکات مهم تنظیم قولنامه

-در خصوص ملک یا زمین با مالکیت شرکا و یا وراث:ذکر نام تمامی شرکا،وراث یا میزان سهم و تطبیق با گواهی انحصار وراثت و دریافت گواهی مالیات

-مطابقت مشخصات فروشنده و خریدار با مدارک شناسایی

-استعلام در مورد تعویض و یا عدم تعویض سند از اداره ثبت محل و در صورت نیاز به تعویض سند و دریافت سند بک برگی باشد از ابتدای قرارداد اقدام کنید.

-بصورت دقیق شماره پارکینگ و انباری و متراژ را مشخص کرده و در صورتی که پارکینگ مزاحم وجود دارد و یا اینکه کسی حق عبور از این پارکینگ را دارد در قولنامه ذکر کنید

-امضاء دو شاهد در سند عادی کمک زیادی به اعتبا بخشی قرارداد می کند.

 

تفاوت مبایعه نامه و قولنامه

ارزش حقوقی  و قضایی این دو با یکدیگر متفاوت است.قولنامه در مواقعی که یکی از طرفین آمادگی انجام معامله را نداشته باشد تنظیم میشود. بنابراین بر اساس قولنامه دو طرف توافق میکنند که در زمان مشخص به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند تا قرارداد اصلی را امضاء کنند.قولبنامه نقش پیش قرارداد را دارد این در حالی است که مبایعه نامه قرارداد اصلی محسوب میشود که بر اساس آن ملک با ظرایط تعیین شده و توافق های انجام شده به خریدار در می آید.

مبایعه نامه قرارداد است

مایعه نامه قراردادی است که  

چند نکته مهم را در ادامه مقاله با هم ببینیم:

از انجام معاملات با دست نوشته یا قولنامه عادی پرهیز کنید

اسناد و دست نوشته های عادی قابلیت انکار و تردید دارند به همین دلیل برای انجام معامله و تنظیم سند در بخش اثبات بسیار خطرناک است.

با توجه به اینکه اکثر دست نوشته ها جعلی هستند اثبات اصالت سند دست نویس توسط کارشناسان بسیار سخت و مشکل است.به همین دلیل لازم است شما از قبول دست نوشته خود داری کنید و در مکانی که دفتر خانه اسناد رسمی نبود حتما دو نفر شاهد بگیرید.

وضعیت ثبتی ملک را قبل از انجام معامله استعلام بگیرید

زمانی که میخواهید ملک و یا زمینی را بخرید لازم است در مورد آن ملک و زمین از اداره ثبت اسناد استعلام بگیرید و پس از آن اقدام به امضاء قولنامه و پرداخت وجه معامله بکنید.

در بسیاری از موارد اتفاق می افتد که ملک به دلایل قانونی در رهن است و گاهی هم فروشنده اجازه انجام معامله را ندارد به همین دلیل استعلام گیری مانع دخالت مراجع قضایی خواهد شد.

معامله صوری جرم است و قابلیت پیگیری دارد

گاهی افراد برای اینکه بدهی خود را نپردازند اموال خود را به نام فرد دیگری میزنند و این معامله از نظر قانون صوری است.

در بسیاری از این موارد اموال به نام یکی از اعضای درجه یک خانواده انتقال پیدا میکند و یا اگر تاریخ معامله نزدیک به تاریخ دعوا باشد دادگاه آن معامله را باطل کرده  و در صورت شکایت ذینفع فرد به دلیل فرار از دین به چهار ماه تا دو سال به حبس محکوم میشود.

 

مرحله های معاملات ملکی

مرحل اول توافق است

در مرحله توافق فروشنده و خریدار با هم توافق میکنند و توافق را بصورت مکتوب می آورند.پنج موردی که حتما در مبایعه نامه باید ذکر شوند عبارتند از:مشخصات فروشنده،مشخصات خریدار،موضوع مورد معامله،مبلغ و زمان معامله. درصورتی که موارد گفته شده در مبایعه نامه ثبت نباشد فاقد ارزش خواهد بود.

 

مرحله دوم سند زنی و دریافت کد رهگیری است

بعد از توافق طرفین معامله شما میتوانید مبایعه نامه را تنظیم کنید از انجایی که امکان دارد فروشنده ملک را به چند نفر بفروشد

برای جلوگیری از این اتفاق لازم است به بنگاه املاکی که حتما رسمی و معتبر باشد مراجعه کنید تا اطلاعات رادر سیستم نرم افزاری جامع ثبت کند.بعد از ثبت مشخصات طرفین کد رهگیری صادر میشود.

 

مرحله سوم سند زدن ملک است

در این مرحله باید فروشنده با مدارک شناسایی خود اعم از اصل سند و شناسامه به دفتر اسناد رسمی مراجعه کند.دفتر اسناد رسمی لیست مدارکی که برای تشکیل پرونده لازم هستند را به فروشنده می دهد و فروشنده انها را اماده کند این مدارک از جمله اصل و تصویر سند مالکیت،تصویر شناسنامه و کارت ملی و … هستند.

 

وظیفه مشاور در معاملات ملکی

مشاور املاک در معاملات ملکی باید راز دارد هر دو طرف معامله باشد و باید جوری رفتار کند که معامله به سود دو طرف انجام شود.باد بی طرف و عادل باشد جوری رفتار نکند که موجب تحریک طرفین شود.بعنوان مشاور املاک سعی کند عیب ها و نقص های ملک را به خریدار بگویید در چنین شرایطی وقتی خریدار ببیند شما تمام ایرادات را می گویید خیلی بهتر و راحت تر به شما اعتماد میکند.

در صورتی که یکی از طرفین ولی باشد باید مدارک شناسایی وهویتی او و همچنین اصل و اوراق هویت ولی بررسی شود.

بررسی این که ملک در رهن و یا توقیف نباشد در صورتی که ملک در رهن بانک و یا ارگان دولتی ای بود شما نمیتوانید معامله را انجام داده و کار های انتقال سند را انجام دهید.

و نکته اخر تاریخ پایان کار ساختمان را چک کنید این که پایان کار ساختمان چه تاریخی صادر شده است و در صورتی که ملکی فاقد پایان کار باشد خریدار با اطلاع از این موضوع باید اقدام به معامله کند.

 

نتیجه گیری

سعی کنید مراحل مبایعه نامه را به درستی انجام دهید.

شما بعنوان مشاور املاک باید امین خریدار و فروشنده باشید و به درستی هر دو طرف را راهنمایی کنید.