دانستنی های حقوقی املاک : 4 سرفصل اساسی و اصلی

دانستی های حقوقی املاک برای ما که به عنوان یک مشاور املاک درحال فعالیت هستیم، یکی از مهم‌ترین و اصلی‌ترین بخش هایی است که باید از آن آگاه باشیم.

چرا دانستی های حقوقی املاک مهم است؟ به طور خلاصه باید بگوییم چون اشتباهات حقوقی برای ما گران تمام خواهد شد. و البته به این خاطر که ما معمولا با سرمایه‌ی تمام زندگی مشتریانمان مواجه هستیم. مشتریان ما به ما اعتماد کرده اند و با سرمایه زندگی خود به ما مراجعه میکنند. داشتن اطلاعات حقوقی کامل باعث میشود تا جلوی ضرر خودمان و مشتریانمان را بگیریم.

پس در ادامه مقاله با ما همراه باشید تا به طور کامل هرآنچه در مورد دانستی های حقوقی املاک لازم دارید را تاجایی که ممکن است برای شما شرح دهیم.

همچنین ما در موسسه آموزشی امین یک دوره رایگان آموزش مشاور املاک برای شما آماده کرده ایم که در بخشی از آن به آموزش قرارداد نویسی و مسائل حقوقی پرداخته شده است. شما میتوانید از صحفه آموزش رایگان مشاور املاک این دوره را تهیه کنید و به فیلم‍‌ها دسترسی پیدا کنید.

مهم‌ترین دانستنی های حقوقی املاک که باید بدانید

دانستی های حقوقی املاک یکی از آن مسائلی نیست که بدون اطلاع از آن وارد کار املاک شویم و بخواهیم با موفقیت هم این کار را ادامه دهیم.

این جا حیاتی ترین بخش کار است و اگر بدون اطلاعات دقیق اقدام به کاری بکنیم، ممکن است ضررهای مالی و مشکلات حقوقی زیادی را متحمل شویم. ضررهایی که هم خودمان را آزار خواهد داد و هم کسانی که به ما اعتماد کرده اند.

در مسائل حقوقی، اطلاعات کلی دردی را از ما دوا نخواهد کرد و شاید بشود گفت ضرر ها در جزییات اتفاق می افتد. چهار بخش اساسی و مهمی که باید در مورد آنها مطلع باشیم، در ادامه برای شما لیست شده است.

• آشنایی با امور قرارداد های فروش و اجاره املاک:
  چه مواردی را باید در قرارداد های خود در نظر بگیریم؟ زمانی که شما اقدام به خرید یک ملک میکنید، آشنایی با امور قرار داد های فروش و اجاره ملک می تواند شما را از به دام افتادن در چالش های حقوقی و مالی در امان نگه دارد. حقوق عقد و قرارداد و همچنین حقوق اسناد تجاری و حق العمل کاری از جمله اموری هستند که باید با آنها آشنایی داشته باشید.

• آگاهی نسبت به قوانین صنفی حوزه ملک و املاک:
  نظام صنفی به مجموعه قوانین و مقرراتی گفته می شود که امور مربوط به سازمان،‌ وظايف، ‌اختيارات، حدود و حقوق افراد و واحدهاي صنفي را طبق اين قانون تعيين‌مي‌كند. آگاهی شما نسبت به قوانین صنفی حوزه ملک و املاک، به عنوان کسی که در این حوزه حرفه ای عمل می کند امری واجب است.

• آشنایی با اصطلاحات رایج در بین صنف املاک:
  شما به عنوان یک مشاور املاک باید بدانید نوشتن هر قراردادی در حوزه املاک نیازمند دانستن آیین نگارش قرارداد است. گاهی پیش می آید که در قرارداد های خود با اصطلاحات تخصصی برخورد کنید که اگر معنی دقیق آنها آشنایی نداشته باشید، دچار سردرگمی در تنظیم قرارداد ها خود می شوید.

• آشنایی ضمنی با مراجع قانونی در نظام صنف املاک:
  از آنجایی که مشاورین املاک در خرید و فروش مستغلات نقش بسیار مهمی دارند، آشنایی ضمنی با مراجع قانونی در نظام صنف املاک از مهم ترین اقداماتی ست که باید در نظر داشته باشند.

اگر امروز به فکر آموزش دقیق مسائل حقوقی املاک نباشید، در آینده ممکن است با ضررهای زیادی مواجه شوید. بهترین راه آموزش دیدن است، آنهم زمانی که فرصت آموزش دیدن هم به صورت مجازی و هم حضوری مهیاست.

ما در موسسه آموزش عالی امین به طور کامل این مباحث را در دوره حقوقی آموزش املاک آموزش داده ایم و افراد میتوانند به صورت حضوری و یا غیر حضوری از این آموزش ها استفاده کنند. هزینه این دوره ها در مقابل چیزی که به شما ارائه میشود ناچیز خواهد بود و در انتها میتوانید مدرک حقوقی رسمی وزارت علوم دریافت کنید.

مدرکی که قابل ترجمه است و مورد تایید wes کاناداست تا اگر روزی قصد مهاجرت داشتید، بتوانید با دست پرتری وارد زندگی جدید خود شوید.

اگر سوالی دارید و یا نیاز به مشاوره تخصصی دارید، میتوانید از یک جلسه مشاوره رایگان با کارشناسان املاک موسسه آموزش عالی امین استفاده کنید. شماره خود را در فرم زیر وارد کنید تا با شما تماس بگیرم.

قولنامه چیست؟

گاهی ممکن است فروشنده بعد از فروش سریع، ملک را تحویل ندهد. یا ممکن است خریدار نتواند تمامی پول را یک جا پرداخت کند و در چنین شرایطی طرفین توافق میکنند و لازم است توافقات آنها بصورت مکتوب گفته شود. قولنامه دارای انواع مختلفی میباشد که از جمله آنها میتوان به قولنامه منزل، قولنامه فروش زمین و… اشاره کرد.

لازم است کلیه امتیاز ها و متعلقاتی که به خریدار انتقال داده میشود در متن قولنامه ذکر شود و در انتها مبلغ ملک مورد معامله و شیوه پرداخت مبلغ را قید نمایید. در هنگام نگارش قولنامه باید اصولی رعایت شود که در هنگام بروز مشکل طرفین به دادگاه مراجعه کنند و مراجع قانونی مشکل را حل کند. 

نکات مهم تنظیم قولنامه

از بخش های مهم در یک معامله، تنظیم قولنامه است. دانستن نکات حقوقی مهم تنظیم قولنامه مانند نحوه ی نگارش آن به شما کمک میکند معاملات خود را به درستی انجام دهید.
در ادامه به برخی از این نکات اشاره می کنیم.

• نام تمامی شرکا، وراث یا میزان سهم و تطبیق با گواهی انحصار وراثت و دریافت گواهی مالیات در خصوص ملک یا زمین با مالکیت شرکا و یا وراث ذکر شود.
• مشخصات فروشنده و خریدار با مدارک شناسایی مطابقت داشته باشد.
• در مورد تعویض و یا عدم تعویض استعلام بگیرید. اگر نیاز به تعویض سند و یا دریافت سند تک برگی بود، از ابتدا اقدام به نوشتن قرارداد کنید.
• بصورت دقیق شماره پارکینگ و انباری و متراژ را مشخص کرده و در صورتی که پارکینگ مزاحم وجود دارد و یا اینکه کسی حق عبور از این پارکینگ را دارد در قولنامه ذکر کنید.
• امضاء دو شاهد در سند عادی کمک زیادی به اعتبار بخشی قرارداد می کند.

تفاوت مبایعه نامه و قولنامه

ارزش حقوقی و قضایی این دو با یکدیگر متفاوت است. قولنامه در مواقعی که یکی از طرفین آمادگی انجام معامله را نداشته باشد تنظیم میشود. بنابراین بر اساس قولنامه، دو طرف توافق میکنند که در زمان مشخص به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند تا قرارداد اصلی را امضاء کنند.

قولنامه نقش پیش قرارداد را دارد. این در حالی است که مبایعه نامه، به عنوان یکی از دانستنی های حقوقی املاک، قرارداد اصلی محسوب میشود که بر اساس آن ملک با شرایط تعیین شده و توافق های انجام شده به خریدار در می آید.

مبایعه نامه قرارداد است

از جمله دانستنی های حقوقی املاک مبایعه نامه است. مبایعه نامه قراردادی قابل استناد است که بین فروشنده و خریدار بسته می شود. چند نکته مهم راجع به مبایعه نامه را در ادامه مقاله با هم بررسی میکنیم:

• از انجام معاملات با دست نوشته یا قولنامه عادی پرهیز کنید.
• اسناد و دست نوشته های عادی قابلیت انکار و تردید دارند به همین دلیل برای انجام معامله و تنظیم سند در بخش اثبات بسیار خطرناک است.
• با توجه به اینکه اکثر دست نوشته ها جعلی هستند اثبات اصالت سند دست نویس توسط کارشناسان بسیار سخت و مشکل است.به همین دلیل لازم است شما از قبول دست نوشته خود داری کنید و در مکانی که دفتر خانه اسناد رسمی نبود حتما دو نفر شاهد بگیرید.
  

• وضعیت ثبتی ملک را قبل از انجام معامله استعلام بگیرید. این امر از دیگر دانستنی های حقوقی املاک است.
• زمانی که میخواهید ملک و یا زمینی را بخرید لازم است در مورد آن ملک و زمین از اداره ثبت اسناد استعلام بگیرید و پس از آن اقدام به امضاء قولنامه و پرداخت وجه معامله بکنید.
• در بسیاری از موارد اتفاق می افتد که ملک به دلایل قانونی در رهن است و گاهی هم فروشنده اجازه انجام معامله را ندارد به همین دلیل استعلام گیری مانع دخالت مراجع قضایی خواهد شد.
• معامله صوری جرم است و قابلیت پیگیری دارد.
• گاهی افراد برای اینکه بدهی خود را نپردازند اموال خود را به نام فرد دیگری میزنند و این معامله از نظر قانون صوری است.

در بسیاری از این موارد اموال به نام یکی از اعضای درجه یک خانواده انتقال پیدا میکند و یا اگر تاریخ معامله نزدیک به تاریخ دعوا باشد دادگاه آن معامله را باطل کرده  و در صورت شکایت ذی نفع فرد به دلیل فرار از دین به چهار ماه تا دو سال به حبس محکوم میشود.

مراحل معاملات ملکی

یافتن خانه ی دلخواه مشمول مراحلی است که اگر آنها را در نظر نگیرید، ممکن است در انجام معاملات دچار سردرگرمی و ضرر شوید. علاوه بر آشنایی با دانستنی های حقوقی املاک باید مراحل معاملات ملکی را هم بدانید.

مرحله اول | توافق طرفین

در مرحله توافق فروشنده و خریدار با هم توافق میکنند و توافق را بصورت مکتوب می آورند. پنج موردی که حتما در مبایعه نامه باید ذکر شوند عبارتند از: مشخصات فروشنده، مشخصات خریدار، موضوع مورد معامله، مبلغ و زمان معامله. درصورتی که موارد گفته شده در مبایعه نامه ثبت نباشد، فاقد ارزش خواهد بود.

مرحله دوم | سند زنی و دریافت کد رهگیری 

بعد از توافق طرفین معامله شما میتوانید مبایعه نامه را تنظیم کنید از آنجایی که امکان دارد فروشنده ملک را به چند نفر بفروشد، برای جلوگیری از این اتفاق لازم است به بنگاه املاکی که حتما رسمی و معتبر باشد مراجعه کنید تا اطلاعات ر در سیستم نرم افزاری جامع ثبت کند. بعد از ثبت مشخصات طرفین کد رهگیری صادر میشود.

مرحله سوم | سند زدن ملک

مرحله ی آخر از معاملات ملکی این است که باید فروشنده با مدارک شناسایی خود اعم از اصل سند و شناسامه به دفتر اسناد رسمی مراجعه کند. دفتر اسناد رسمی لیست مدارکی که برای تشکیل پرونده لازم هستند را به فروشنده می دهد و فروشنده آنها را آماده میکند. این مدارک از جمله اصل و تصویر سند مالکیت، تصویر شناسنامه و کارت ملی و … هستند.

وظیفه مشاور در معاملات ملکی

وظیفه مشاور املاک در معاملات ملکی این است که باید رازدار هر دو طرف معامله باشد. باید جوری رفتار کند که معامله به سود دو طرف انجام شود و بی طرف و عادل باشد. جوری رفتار نکند که موجب تحریک طرفین شود.

شما به عنوان مشاور املاک باید سعی کنید عیب ها و نقص های ملک را به خریدار بگویید. در چنین شرایطی وقتی خریدار ببیند شما تمام ایرادات را می گویید خیلی بهتر و راحت تر به شما اعتماد میکند.

در صورتی که یکی از طرفین ولی باشد باید مدارک شناسایی و هویتی او و همچنین اصل و اوراق هویت ولی بررسی شود.

بررسی این که ملک در رهن و یا توقیف نباشد. در صورتی که ملک در رهن بانک و یا ارگانی دولتی باشد، شما نمیتوانید معامله را انجام داده و کار های انتقال سند را انجام دهید.

و به عنوان نکته آخر، تاریخ پایان کار ساختمان را چک کنید. در صورتی که ملکی فاقد پایان کار و تاریخ صدور باشد خریدار با اطلاع از این موضوع باید اقدام به معامله کند.

نتیجه گیری

دانستنی های حقوقی املاک به شما کمک میکند با تمام زوایای کار خود آشنا باشید و در انجام معاملات با آگاهی کامل عمل کنید.

با رعایت تمام نکات گفته شده در این مقاله، شما می توانید به یک مشاور املاک حرفه تبدیل شوید. همچنین می توانید با خواندن مقاله راز موفقیت مشاور املاک تمام ویژگی هایی که مشاورین املاک حرفه ای دارند را بیاموزید و از آنها در جهت پیشرفت کار خود استفاده می کنید.

موسسه آموزش عالی آزاد امین با برگزاری دوره های مشاور حقوقی ویژه صنف املاک، به شما مشاوران حقوقی کمک می کند تا با دانش کامل در این حوزه قدم بردارید و برای انجام معاملات مانند یک مشاور حرفه ای عمل کنید. همچنین شما می توانید با پر کردن فرم زیر از یک جلسه مشاور رایگان املاکی نیز بهره مند شوید.