در بازار پرتلاطم مسکن ایران، قرارداد رهن و اجاره یکی از رایج‌ترین توافقات میان مالکان و مستأجران به شمار می‌آید. در نگاه اول، این قرارداد ممکن است صرفاً یک سند ساده‌ی کاغذی به‌نظر برسد؛ اما در واقع، پایه‌ و اساس یک رابطه حقوقی مهم است که اگر به‌درستی تنظیم نشود، می‌تواند منجر به اختلافات جدی، اتلاف وقت و حتی شکایت‌های قضایی شود.در سال‌های اخیر، افزایش پرونده‌های مرتبط با دعاوی ملکی و سوء‌تفاهم‌های ناشی از تنظیم نادرست قراردادها، اهمیت تنظیم اصولی و قانونی قرارداد رهن و اجاره را بیش از پیش برجسته کرده است. اغلب مشکلاتی نظیر تعیین نکردن دقیق مدت اجاره، نحوه پرداخت ودیعه، شرایط فسخ یک‌طرفه، نحوه تمدید قرارداد، و مسئولیت‌های نگهداری ملک، به‌دلیل عدم توجه کافی در مرحله تنظیم قرارداد رخ می‌دهند.

اگر قصد دارید ملک خود را اجاره دهید یا در حال یافتن خانه‌ای برای سکونت هستید، لازم است با نکات کلیدی قراردادهای رهن و اجاره آشنا باشید. این مقاله با هدف ارائه‌ی راهنمایی جامع برای مالکین و مستأجران تهیه شده است تا از طریق اصول حقوقی، نکات تجربی و روش‌های کاربردی، امکان تنظیم قراردادی بدون دردسر را فراهم سازد.

در ادامه این مقاله، با بررسی ساختار حقوقی قرارداد، مواد ضروری، اشتباهات رایج، نکات مشاوره‌ای، و روش‌های پیشگیری از اختلافات آشنا خواهید شد. هدف ما این است که شما با خواندن این مقاله، نه‌تنها از منظر قانونی بلکه از دیدگاه عملی و کاربردی نیز توانمند شوید.

۱. شناخت ساختار قانونی قرارداد رهن و اجاره

برای تنظیم هر قراردادی، پیش‌نیاز مهم، درک درست از ساختار حقوقی آن است. قرارداد رهن و اجاره ترکیبی از دو مفهوم حقوقی مستقل در قانون مدنی ایران است که به‌طور معمول به‌صورت یکجا مورد استفاده قرار می‌گیرد، اما هر کدام قواعد خاص خود را دارند.

تفاوت رهن و اجاره در مفهوم حقوقی

• اجاره: طبق ماده 466 قانون مدنی، اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر، مالک منافع مال می‌شود و در ازای آن مبلغی را به موجر پرداخت می‌کند.

• رهن: در مفهوم سنتی، رهن به معنای گرو گذاشتن مالی در برابر دین است. اما در عرف بازار مسکن ایران، رهن کامل یا رهن‌کامل‌شده (رهن به‌جای اجاره) مفهومی است که در آن مستأجر مبلغی را به عنوان ودیعه در اختیار موجر قرار می‌دهد و در ازای آن مبلغی به‌عنوان اجاره پرداخت نمی‌کند یا مقدار اجاره کاهش می‌یابد.

بنابراین، قراردادهای معمول در بازار به دو شکل دیده می‌شوند:

• رهن کامل (ودیعه بالا + اجاره صفر یا نزدیک به صفر)

• رهن و اجاره ترکیبی (ودیعه + اجاره ماهانه مشخص)

ارکان اصلی قرارداد رهن و اجاره

یک قرارداد صحیح و معتبر باید شامل ارکان زیر باشد:

1. مشخصات دقیق طرفین: شامل نام، کد ملی، شماره تماس، و نشانی محل سکونت یا دفتر کار.

2. مشخصات کامل ملک مورد اجاره: شامل آدرس، شماره پلاک ثبتی، مساحت، تعداد اتاق، طبقه و…

3. مدت زمان قرارداد: معمولاً یک سال، اما می‌تواند کوتاه‌تر یا بلندتر نیز تنظیم شود.

4. مبلغ ودیعه (رهن) و میزان اجاره‌بها: به‌صورت دقیق و عددی مشخص شود، همراه با تاریخ سررسید هر پرداخت.

5. نحوه پرداخت: نقدی، واریزی، یا چک؛ و مشخص‌کردن جزئیات هر روش.

6. تعهدات موجر و مستأجر: مانند نگهداری از ملک، تعمیرات، پرداخت قبوض و…

7. شرایط فسخ قرارداد: در چه صورت و چگونه هر یک از طرفین می‌توانند قرارداد را فسخ کنند.

8. تاریخ تنظیم و امضای طرفین: جهت رسمیت و الزام‌آور بودن قرارداد.

⚖️ توجه به قوانین مرتبط

قراردادهای رهن و اجاره تحت شمول مقررات متعددی مانند قانون مدنی، قانون روابط موجر و مستأجر (مصوب سال ۱۳۷۶) و مقررات مالیاتی قرار دارند. آشنایی با این قوانین، به شما امکان می‌دهد قرارداد را به‌گونه‌ای تنظیم کنید که در صورت بروز اختلاف، قابلیت استناد و پیگیری حقوقی داشته باشد.

۲. نکات ضروری هنگام تنظیم قرارداد رهن و اجاره

تنظیم یک قرارداد رهن و اجاره معتبر و بدون مشکل، فقط به نوشتن چند بند کلیشه‌ای محدود نمی‌شود. بسیاری از اختلافات میان موجر و مستأجر، به‌دلیل بی‌دقتی در ثبت جزئیات و توافق‌های شفاهی رخ می‌دهد. در این بخش، با مهم‌ترین نکات عملی و حقوقی آشنا می‌شوید که باید حتماً در قرارداد درج شوند تا از بروز اختلافات جلوگیری شود.

✅ ۱. درج دقیق مشخصات طرفین

همیشه اطلاعات طرفین قرارداد، به‌ویژه کد ملی، شماره تماس معتبر و آدرس دقیق آن‌ها را با دقت ثبت کنید. استفاده از کارت ملی برای احراز هویت الزامی است.

✅ ۲. ثبت جزئیات کامل ملک

از نوشتن عباراتی مانند «آپارتمان فوق» یا «واحد مورد نظر» بپرهیزید. مشخصات دقیق شامل:

• پلاک ثبتی

• طبقه و شماره واحد

• متراژ

• انشعابات (آب، برق، گاز، تلفن، آسانسور)

• پارکینگ، انباری، حیاط و سایر امکانات

در صورت وجود تجهیزات خاص مثل پکیج، کولر، پرده یا کابینت خاص، آن‌ها را نیز ذکر کنید.

✅ ۳. تعیین مبلغ دقیق رهن و اجاره

در قرارداد باید مبلغ رهن (ودیعه) و اجاره ماهانه به‌صورت عددی و حروفی درج شود. علاوه بر آن، نحوه پرداخت (نقدی، واریز، چک) و تاریخ سررسید اجاره هر ماه نیز باید قید شود.

مثال: «اجاره‌بها ماهیانه مبلغ بیست میلیون ریال (۲٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان) می‌باشد که مستأجر موظف است هر ماه تا پنجم ماه، به شماره کارت/حساب موجر واریز نماید.»

✅ ۴. مشخص‌کردن مسئولیت تعمیرات

یکی از محل‌های اصلی اختلاف، تعمیرات کلی و جزئی ملک است. مطابق قانون:

• تعمیرات اساسی مانند تعمیر موتورخانه، لوله‌کشی اصلی، تأسیسات و پشت‌بام بر عهده موجر است.

• تعمیرات جزئی مانند تعویض شیرآلات، کلید و پریز، فیوز و تعمیر جزئی وسایل مصرفی، بر عهده مستأجر است.

قرارداد باید این موارد را به‌وضوح ذکر کند تا از تفسیر دوگانه جلوگیری شود.

✅ ۵. وضعیت ملک هنگام تحویل

حتماً صورت‌جلسه تحویل ملک تنظیم شود که شامل وضعیت کلی خانه، سلامت دیوارها، وسایل موجود، متراژ واقعی، رنگ دیوار، نظافت و سلامت سرویس‌ها باشد. این صورت‌جلسه در پایان قرارداد مرجع مقایسه خواهد بود.

✅ ۶. ممنوعیت انتقال به غیر

در متن قرارداد تصریح شود که مستأجر حق انتقال قرارداد به شخص ثالث را ندارد، مگر با رضایت کتبی موجر.

✅ ۷. شرایط فسخ و تمدید قرارداد

قرارداد باید شرایط مشخصی برای فسخ زودهنگام توسط هر یک از طرفین داشته باشد:

• فسخ به دلیل عدم پرداخت اجاره

• فسخ در صورت فروش ملک

• فسخ توافقی
  همچنین درباره تمدید قرارداد یا عدم آن در پایان مدت، بهتر است بندی پیش‌بینی شود.

✅ ۸. تعهدات مالیاتی و عوارض

ذکر شود که پرداخت مالیات بر اجاره یا هزینه‌های شهرداری بر عهده کدام طرف است. معمولاً مالیات اجاره با موجر است اما این باید به‌صراحت درج شود.

✅ ۹. امضا و اثر انگشت طرفین

برای اعتبار قانونی قرارداد، امضای طرفین کفایت می‌کند؛ اما جهت جلوگیری از جعل و سوءاستفاده، اثر انگشت نیز گرفته شود. همچنین می‌توانید از دو شاهد مطمئن برای تأیید قرارداد استفاده کنید.

۳. اشتباهات رایج در تنظیم قرارداد رهن و اجاره و راه‌های پیشگیری از آن‌ها

بسیاری از مشکلات حقوقی و اختلافات مالی که بین موجر و مستأجر ایجاد می‌شود، ناشی از سهل‌انگاری یا بی‌توجهی در زمان تنظیم قرارداد است. در این بخش، به رایج‌ترین اشتباهات اشاره می‌کنیم و راهکارهایی برای جلوگیری از آن‌ها ارائه می‌دهیم.

❌ اشتباه اول: استفاده از قراردادهای آماده بدون شخصی‌سازی

اشکال: بسیاری از افراد از فرم‌های آماده یا قراردادهای اینترنتی استفاده می‌کنند، بدون آنکه مفاد آن را با شرایط واقعی ملک و توافقات طرفین تطبیق دهند.
راهکار: حتماً متن قرارداد را مطابق با ویژگی‌های خاص ملک، مبلغ توافق‌شده، تعهدات طرفین و شرایط محلی تنظیم کنید و در صورت لزوم با یک مشاور حقوقی مشورت نمایید.

❌ اشتباه دوم: عدم تعیین دقیق مدت قرارداد

اشکال: برخی قراردادها بدون تاریخ دقیق شروع و پایان یا با عبارات مبهم مانند «تا اطلاع ثانوی» تنظیم می‌شوند.
راهکار: تاریخ دقیق شروع و پایان قرارداد (مثلاً از اول تیرماه ۱۴۰۴ تا پایان خردادماه ۱۴۰۵) را با ارقام و حروف قید کنید. این موضوع برای تعیین حقوق قانونی مستأجر و موجر حیاتی است.

❌ اشتباه سوم: ثبت نکردن شرایط پرداخت و مهلت تأخیر

اشکال: اگر نحوه پرداخت اجاره یا جریمه دیرکرد ذکر نشود، پیگیری آن در صورت تأخیر مستأجر دشوار می‌شود.
راهکار: زمان‌بندی پرداخت اجاره را تعیین و در صورت تأخیر، جریمه مشخص کنید. مثلاً «به ازای هر روز تأخیر، مبلغ ۵۰٬۰۰۰ تومان جریمه در نظر گرفته می‌شود.»

❌ اشتباه چهارم: عدم اشاره به تعمیرات و مسئولیت‌های مربوط

اشکال: ذکر نکردن مسئول تعمیرات باعث می‌شود هر دو طرف مسئولیت را به گردن دیگری بیندازند.
راهکار: وظایف موجر و مستأجر در قبال تعمیرات کلی و جزئی باید به وضوح مشخص شود (بر اساس قانون مدنی و عرف بازار).

❌ اشتباه پنجم: اعتماد بدون دریافت تضمین کافی

اشکال: برخی مالکین بدون دریافت ودیعه یا تضمین کتبی، ملک را تحویل می‌دهند یا به تعهدات شفاهی اکتفا می‌کنند.
راهکار: همیشه مبلغ ودیعه را به‌صورت رسمی در قرارداد درج و رسید دریافت کنید. همچنین می‌توانید چک ضمانت یا سفته دریافت کرده و موارد استفاده از آن را دقیق قید کنید.

❌ اشتباه ششم: ثبت نکردن تجهیزات موجود در ملک

اشکال: پس از تحویل ملک، در نبود صورت‌جلسه، اختلاف‌هایی درباره سالم بودن یا نبودن وسایل رخ می‌دهد.
راهکار: لیست کامل تجهیزات، مانند کولر، کابینت، پرده، بخاری، آبگرمکن و… را با وضعیت آن‌ها (سالم، نو، قدیمی) در قرارداد یا صورت‌جلسه تحویل درج کنید.

❌ اشتباه هفتم: عدم استفاده از شاهد

اشکال: قراردادهای بدون شاهد، در برخی پرونده‌های حقوقی با انکار طرف مقابل روبه‌رو می‌شود.
راهکار: از دو نفر شاهد مطمئن استفاده کنید، اطلاعات کامل آن‌ها را در انتهای قرارداد بنویسید و امضا و اثر انگشت آن‌ها را ثبت کنید.

❌ اشتباه هشتم: عدم ذکر نحوه تخلیه ملک در پایان قرارداد

اشکال: برخی مستأجران بعد از اتمام قرارداد، ملک را به‌موقع تخلیه نمی‌کنند یا موجر بدون رعایت حقوق قانونی، تخلیه را به‌اجبار انجام می‌دهد.
راهکار: بندی در قرارداد اضافه کنید که:

«در پایان قرارداد، مستأجر موظف است ملک را حداکثر ظرف ۳ روز تخلیه و تحویل دهد. در غیر این‌صورت، موظف به پرداخت اجاره‌بهای روزانه دو برابر مبلغ توافق‌شده خواهد بود.»

۴. چگونه قرارداد رهن و اجاره را به‌صورت رسمی و قانونی ثبت کنیم؟

ثبت رسمی قرارداد رهن و اجاره نه‌تنها باعث ایجاد اعتبار قانونی بیشتر برای سند می‌شود، بلکه در صورت بروز اختلاف، رسیدگی قضایی را بسیار ساده‌تر می‌کند. در این بخش، به مراحل و روش‌های ثبت رسمی قرارداد و مزایای آن اشاره خواهیم کرد.

ثبت در سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور

در حال حاضر، قراردادهای رسمی رهن و اجاره باید در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور (متعلق به وزارت راه و شهرسازی) به ثبت برسند. مشاورین املاک دارای کد رهگیری، این کار را برای شما انجام می‌دهند.

مراحل ثبت قرارداد در سامانه املاک

۱. مراجعه به مشاور املاک دارای مجوز رسمی
۲. ارائه مدارک شناسایی طرفین قرارداد (کارت ملی و شناسنامه)
3. ارائه سند مالکیت یا اجاره‌نامه قبلی
4. تکمیل فرم‌های مربوط به مشخصات ملک و طرفین
5. تأیید اطلاعات در سامانه توسط مشاور املاک
6. دریافت کد رهگیری و نسخه چاپی قرارداد

✅ مزایای دریافت کد رهگیری

• جلوگیری از اجاره یا فروش هم‌زمان یک ملک به چند نفر

• امکان پیگیری حقوقی سریع‌تر در صورت بروز مشکل

• مستند بودن قرارداد در مراجع قضایی و مالیاتی

• قابلیت استعلام رسمی از طریق کد رهگیری

• اطمینان از هویت واقعی مالک و مستأجر

⚠️ آیا تنظیم قرارداد دستی بدون کد رهگیری بی‌اعتبار است؟

خیر. قراردادهای دستی (غیررسمی) در صورتی که با امضای طرفین و شاهدان تنظیم شده باشند، همچنان اعتبار حقوقی دارند، اما اثبات آن در دادگاه دشوارتر است و احتمال جعل، تغییر یا انکار آن بیشتر خواهد بود.

نکاتی برای ثبت رسمی مطمئن

• حتماً مشاور املاک مورد نظر را از طریق سامانه مشاوران املاک اتحادیه بررسی کنید و از داشتن مجوز معتبر او اطمینان حاصل نمایید.

• نسخه قرارداد دارای بارکد و کد رهگیری را دریافت و نزد خود نگه دارید.

• در صورت تمایل به ثبت دستی، از دفترخانه اسناد رسمی جهت تنظیم قرارداد بهره ببرید.

✍️ قرارداد دستی با فرم‌های معتبر

اگر تمایلی به مراجعه به بنگاه املاک ندارید، می‌توانید با استفاده از فرم‌های حقوقی استاندارد که توسط وکلای حقوقی طراحی شده‌اند، قرارداد را به‌صورت دستی تنظیم و از دو شاهد معتبر برای امضای آن بهره ببرید. در این حالت، بهتر است یک نسخه از قرارداد در دفتر خدمات قضایی ثبت شود.

۵. راهکارهای پیشگیری از اختلافات میان موجر و مستأجر

یکی از مهم‌ترین اهداف تنظیم اصولی قرارداد رهن و اجاره، جلوگیری از ایجاد اختلاف و تنش میان موجر و مستأجر است. بسیاری از این اختلافات قابل پیشگیری هستند، اگر از ابتدا تدابیر درستی اتخاذ شود. در این بخش، به راهکارهایی می‌پردازیم که باعث می‌شوند رابطه‌ی بین طرفین شفاف، محترمانه و بدون تنش باقی بماند.

۱. شفاف‌سازی توافقات به‌صورت مکتوب

هیچ‌گاه به توافقات شفاهی اکتفا نکنید—even اگر طرف مقابل دوست، فامیل یا آشنا باشد. هر نوع توافق، از نحوه پرداخت اجاره گرفته تا مسئولیت تعمیرات و حتی نحوه تخلیه یا تمدید قرارداد، باید مکتوب و امضا شده باشد.

۲. بازدید دوره‌ای از ملک با هماهنگی

اگرچه مالک حق دارد وضعیت ملک خود را بررسی کند، اما باید این موضوع را با هماهنگی قبلی و در بازه‌های منطقی انجام دهد. توصیه می‌شود این موارد نیز در قرارداد ذکر شود، مثلاً:

«بازدید مالک از ملک حداکثر هر دو ماه یک‌بار و با اطلاع قبلی ۴۸ ساعته انجام خواهد شد.»

۳. رسید پرداخت اجاره‌بها

مستأجر باید رسید پرداخت اجاره را نگه دارد یا از پرداخت‌های بانکی با توضیح مشخص استفاده کند. اگر پرداخت نقدی است، موجر باید رسید رسمی با امضا ارائه کند. این موضوع یکی از مهم‌ترین ابزارهای دفاعی در اختلافات حقوقی است.

۴. تعیین مرجع حل اختلاف در قرارداد

در پایان قرارداد، بهتر است بندی برای تعیین مرجع حل اختلاف اضافه شود. مثلاً:

«در صورت بروز هرگونه اختلاف، طرفین توافق دارند ابتدا از طریق داوری فردی مورد اعتماد اقدام کرده و در صورت عدم حل مشکل، به مراجع قانونی مراجعه نمایند.»

۵. پرهیز از رفتارهای احساسی و عجولانه

بسیاری از اختلافات، از برخوردهای هیجانی و ناآگاهانه ناشی می‌شوند. مستأجر یا موجر، در صورت بروز مشکل، بهتر است از ارسال پیام‌های تند، شکایت شفاهی یا تهدید خودداری کرده و ابتدا گفت‌وگویی منطقی انجام دهند یا از یک واسطه حقوقی کمک بگیرند.

۶. عدم تغییر مفاد قرارداد بدون متمم

اگر در میانه قرارداد، توافقی جدید حاصل شد—مثلاً کاهش اجاره یا افزایش مدت قرارداد—این تغییرات باید در قالب متمم رسمی نوشته و به امضای طرفین برسد.

۷. حفظ احترام متقابل و ارتباط حرفه‌ای

هرچند رابطه موجر و مستأجر می‌تواند دوستانه باشد، اما لازم است حد و مرز حرفه‌ای در روابط حفظ شود. توهین، بی‌احترامی یا دخالت بیش از حد در امور شخصی طرف مقابل، زمینه‌ساز بروز تنش و تخریب اعتماد است.

۶. جمع‌بندی نهایی و توصیه‌های حقوقی برای قراردادهای رهن و اجاره

تنظیم یک قرارداد رهن و اجاره اصولی، نه‌تنها پایه‌گذار یک رابطه موفق میان موجر و مستأجر است، بلکه از بروز اختلافات حقوقی، اتلاف وقت و هزینه‌های قضایی جلوگیری می‌کند. این مقاله با هدف توانمندسازی عملی و حقوقی شما در این زمینه تهیه شد، اما اگر واقعاً می‌خواهید در حوزه معاملات ملکی حرفه‌ای شوید، تنها مطالعه کافی نیست.

پیشنهاد آموزشی: یک قدم فراتر بروید

اگر قصد دارید به‌عنوان مشاور یا سرمایه‌گذار املاک فعالیت کنید، یا حتی اگر صاحب‌ملک هستید و می‌خواهید قراردادهای خود را با آگاهی کامل ببندید، پیشنهاد ما به شما شرکت در دوره‌های تخصصی آموزش املاک و مستغلات مؤسسه آموزش عالی آزاد امین است.

در این دوره‌ها به‌صورت کامل و عملی با موضوعاتی مانند:

• تنظیم قراردادهای رهن و اجاره به زبان ساده و حقوقی

• اصول مشاوره املاک حرفه‌ای

• تکنیک‌های فروش و مذاکره در بازار مسکن

• نکات حقوقی و مالیاتی ملک

• تحلیل بازار و سرمایه‌گذاری مطمئن
  آشنا خواهید شد و در پایان گواهینامه معتبر دریافت می‌کنید.

جهت کسب اطلاعات بیشتر و ثبت‌نام، همین حالا وارد صفحه دوره تخصصی مشاور املاک شوید.