فوت‌ و‌ فن خرید و فروش ملک

فوت وفن خرید و فروش ملک

کار مشاور املاک را از کجا شروع کنیم ؟

دید عموم مردم نسبت به مشاورین املاک چیست؟؟؟

این نگاه از کجا نشات میگیرد؟

اکثر مشاورین املاکی که این کار را انجام  میدهند سواد حقوقی لازم را ندارند که قرارداد بدون مشکل بنویسند،قرارداد های پر اشکال مینویسند و مشکلات زیادی بوجود می آید.

خیلی از مشاورین املاک از ساختمان و مسائل فنی آن سر رشته ای ندارند.

داوری را نمیشناسند و زمانی که مشکل به وجود می آید نمیتوانند آن را بی طرف حل کنند.

فکر میکنند فروش صرفا یک بحث کاملا غریزی می باشد که اینطور نیست و فروش یک بحث کاملا حرفه ای است.

اگر در بازار املاک بعنوان یک دلال فعال هستید و فروش حرفه ای انجام نمیدهید این کار بازاری برای شما ندارد.در 7،8 سال گذشته یک درآمد خیلی خوب در معامله های رهن و اجاره وجود داشت که الان شما این درآمد را نمیبینید یعنی حجم درآمد در قرارداد هایی که در حال حاضر در حوزه املاک دارید میبینید خیلی کمتر است.

بنظر شما این درآمد کجارفته است؟؟خریدار و فروشنده کجا توافق میکنند؟؟

در سایت دیوار و اپلیکیشن های مشابه در حالت عادی اگر شما کار دلالی ملک انجام میدادید و یک سری فایل به مشتری معرفی میکردید و در حال حاضر سایت دیوار این کار را انجام میدهد و البته بصورت مجانی.وقتی مستاجر به شما مراجعه میکند و خانه ای با مبلغ مشخص می خواهد شما نهایتا میتوانید 3 کیس مناسب معرفی کنید اما اگر همین فرد در دیوار دنبال ملک باشد میتواند به کیس های زیادی دسترسی پیدا کند.

شما یا باید تبدیل به مشاور املاک حرفه ای شوید و یا باید درنظر داشته باشید که طی 2 سال آینده در این بازار جایی ندارید چرا؟؟چون سایت ها و اپلیکیشن هایی که روز به روز در حال افزیش هستند جای دلالی در املاک را میگیرند.چرا جای مشاور املاک را نمیتوانند بگیرند؟زمانی که شما کار دلالی انجام میدهید و اطلاعات حقوقی و فروش ندارید فرقی با سایت دیوار ندارید و کمیسیون دادن به شما معنی ندارد.

چرا سایت دیوار نمیتواند خدمات تخصصی در حوزه ملک بدهد؟شهر با شهر مناسباتش فرق میکند،منطقه با منطقه فرق میکند و اگر بخواهیم جزئی تر بشویم کوچه با کوچه و بلوک با بلوک فرق میکند بنابراین دیوار نمیتواند و توجیهی ندارد که بتواند بصورت تخصصی این کار را انجام بدهد اما بصورت دلالی میتواند این کار را انجام دهد.

شما بعنوان مشاور املاک حرفه ای باید در سه حوزه تخصصی فعالیت کنید اولین حوزه حقوق است چرا؟؟چون طرف قرارداد معامله ملک تمام زندگی خود را آورده و اولین چیزی که لازم داره امنیت هست و اون اطلاعات حقوقی هست که امنیت یک ملک رو تامین میکند باید بلد باشید وکالت نامه رو استعلام بگیرید،سند رو استعلام بگیرید و مطمئن باشید یک ملک بدون اشکال را به خریدار معرفی میکنید.

دومین حوزه داوری هست که این در حوزه املاک زیاد پیش می آید و اختلاف بین طرفین به وجود می آید شما میتوانید برای حل این اختلاف یک منبع درآمد جداگانه برای خود داشته باشید،موضوعی هست به نام داوری که میتوانید در قرارداد ها خود را بعنوان داور تعیین بفرمایید و زمانی که اختلافی به وجود بیاید و طرفین دادگاه هم بروند دادگاه همم بروند به داور تعیین شده در قرارداد ارجاع داده میشوند و نکته ای که وجود دارد این است که شما به ضرر هر کسی که رای بدهید و فرد به دادگاه مراجعه کند و رای صادره از طرف شما صحیح باشد میتوانید 2 الی 5 درصد از مبلغ قرارداد را بعنوان حق الزحمه دریافت کنید و در صورت اشتباه بودن رای صادر شده شما مبلغی دریافت نخواهید کرد.میتوانید مدرک داوری را دریافت کنید و سایر همکاران و دفاتر املاک قرارداد ببندید  تا شما را به عنوان داور در قرارداد ها قرار بدهند.

سومین حوزه بحث فروش هست، فروش ملک شامل نیازسنجی،برخورد اولیه،بازدید،توافق اولیه و در نهایت قولنامه  است که برای فروش یا اجاره دادن ملک باید از این مسیر عبور کنید.

نیاز سنجی چندین بخش دارد که یک بخش را در این مقاله میگوییم.

این بخش بازاری است به نام بازار سرمایه گذاری:

شما زمانی که می خواهید مشاور باشید اول باید نیاز مخاطب را بسنجید تا بتوانید مشورت درستی در راستای نیاز مشتری به او بدهید کسی که برای سرمایه گذاری به شما مراجعه میکند اولین نیاز او امنیت از طرف شما است همیشه در قرارداد های املاک نیاز شماره یک آدم ها امنیت است و بعد از آن قسمت سود،زمانی شما میتوانید بگویید سود که بیشتر از تورم باشد.

بنظر شما خریدار هرکجا خرید انجام بدهد سود بصورت یکسان است؟خیر!!

نقش شما بعنوان مشاور باید خریدار را راهنمایی کنید تا بتواند در جایی سرمایه گذاری انجام دهد تا به سود بیشتری برسد.

به مجموعه عواملی که مشاور املاک با مشورت دادن در آن موامل نیاز مخاطب را بر طرف می کند عوامل کارگزاری می گویند یعنی شما باید آموزش ببینید چه عواملی در سود دهی یک ملک تاثیر گذار است.

میانگین سود ملک در کشور ما در 40 سال اخیر 27 درصد بوده است که اگر بخواهیم بصورت رند این عدد را اعلام کنیم میگوییم 30 درصد یعنی ملک میانگین سالیانه 30 درصد رشد میکند که این همان عدد تورم است و نه بیشتر.شما بعنوان مشاور املاک حرفه ای باید ملکی معرفی کنید که علاوه بر تورم عاملی به نام تقاضا در ان تاثیر بگذارد و افزایش سود داشته باشد.ما یک عامل تورم داریم و یک عامل تقاضا چه ملکی برای سرمایه گذاری مناسب است؟ ملکی که علاوه بر عامل تورم عامل نقاضا هم روی آن تاثیر بگذارد.

دلال در چنین شرایطی چه کاری انجام می دهد؟خریدار به دفتر املاک  مراجعه میکند و با 700 میلیون میخواهد سرمایه گذاری انجام دهد مشاور املاکی که بعنوان دلال فعالیت میکند سررسید خود را ورق میزند و یک ملک 700 میلیونی پیدا میکند و بدون توجه با این که خریدار سود از این ملک دارد یا نه خرید را انجام میدهد آخر سال خریدار چقدر سود میکند؟در صورتی میانگین 30 درصد را رشد کند ملک بدی هم نباشد آخرسال 210 میلیون سود کرده بعلاوه کمیسیونی که بی خود به دلال داده است چون اگر قرار به رندوم پیدا کردن ملک بود مشتری میتوانست در سایت دیوار یک ملک رندوم انتخاب کند.

چه ملکی بیشتر سود میدهد؟؟شما باید ازمشتری بپرسید:سرمایه گذاری کوتاه مدت میخواهید یا بلند مدت؟؟

وقتی این سوال را از خریدار بپرسید احتمال این که همان لحظه بتواند پاسخ بدهد کم است چون خودش هم نمیداند چه سرمایه گذاری ای مد نظرش میباشد در این صورت چگونه باید متوجه  این موضوع بشوید؟

با یک سوال خیلی ساده ار کسی که برای سرمایه گذاری به شما مراجعه کرده بپرسید میزان نقد شوندگی این ملک چقدر برای شما مهم است؟یعنی ار لحظه ای که تصمیم به فروش میگیرید تا لحظه ای که ملک به فروش برسد چقدر میخواهید کوتاه تر باشد؟؟میخواهید 1 یا 2 روز بعد به فروش برسد یا برای شما مهم نیست؟هرچقدر میزاننقد شوندگی کوتاه بود بدانید با سرمایه گذاری موتاه مدت تری طرف هستید.مثل کاسبان که بیشتر به دنبال سرمایه گذاری کوتاه مدت هستند مانند طلا فروشان که دیگر پولشان را نمیخواهند در این صنف بگذارند چرا؟چون بازار طلا ثبات دارد و حالا میخواهند مستغلات بگیری کند.این نوع سرمایه گذاری ها معمولا کوتاه مدت هستند چون به محض اینکه بازار حرکت کند سرمایه خود را بیرون میکشند.چه کسانی سرمایه گذای بلند مدت انجام میدهند؟؟؟پزشکان چون دائم درآمد کسب میکنند و نیاز به برداشتن سرمایه خود ندارند معمولا فروشنده هم نیستند چون برنامهای برای بعد فروش ندارند.

میزان نقد شوندگی به نشان میدهد که سرمایه گذاری کوتاه مدت،میان مدت و یا بلند مدت است.

شغل خرید و فروش ملک

فوت و فن های خرید و فروش ملک بسیار ساده هستند و شما با همین نکات ساده میتوانید به درآمد های صعودی این شغل بعنوان یک مشاور املاک حرفه ای برسید.

در این مقاله در مورد سرمایه گذاری کوتاه مدت صحبت میکنیم.

عوامل کارگذاری سرمایه گذاری کوتاه مدت:با منطقه الهیه مشهد مثال میزنیم. بنظر شما اول امیریه با آخر عصمتیه بصورت یکسان رشد میکند؟؟نه!متفاوت از همدیگه رشد میکنند.پس اولین عامل ، عاملی هست به اسم منطقه شناسی از کجا باید متوجه بشویم کدام منطقه بهتر و سریع تر در کوتاه مدت رشد می کند؟ لود جمعیتی منطقه را چک کنید. چه چیزی باعث میشود لود جمعیت در کوتاه مدت بیشتر باشد؟خدمات شهرداری مثل بازار محله ،فضای سبز کار شده و نظافت اون محله که زیبا سازی و خدمات شهرداری مناسبی در اون بخش اتفاق افتاده باشد.

ظاهر ملک:مشتری ظاهر ساختمان را میبیند و چشم او را میگیرد. آن قسمتی از منطقه سریع تر رشد میکند که ساخت و ساز بهتری دارد،تراکم بهتری دارد.

علاوه بر این که ما سواد این کار رو آموزش میبینیم باید به فکر وسیله هم باشیم که در چشم مشتری دیده بشیم باید به فکر ظاهر کسب و کارتون هم باشید.

ابزاری که اینجا لازم دارید یک بولتن 3 صفحه ای هست

صفحه اول: بولتن سرمایه گذاری کوتاه مذت

              منطقه x

              دفتر کار گذاری املاک y

صفحه دوم:نقشه منطقه را از اینترنت دانلود کنید،نقشه را بخش بندی کنید و بر اساس گفته شده رنگ آمیزی کنید.

بیشترین رشد به کمترین رشد

آبی/سبز/زرد/قرمز

صفحه سوم:میانگین رشد منطقه در 5 سال اخیر

زمانی که مشتری برای سرمایه گذاری به دفتر شما مراجعه کرد صفحه بولتن را نشان دهید و از روی نقشه او را راهنمایی کنید بسیار تاثیر گذار هست و مشتری به شما اعتماد میکند.با یک کار ساده و کم خرج در چشم مشتری حرفه ای میشوید و از یک دلال تبدیل به مشاور املاک حرفه ای میشوید.

چه کاربری مناسب سرمایه گذاری کوتاه مدت است؟؟

برای سرمایه گذاری کوتاه مدت باید کاربری حتما مسکونی باشد که همیشه تقاضا در بازار موجود است.سن بنا خیلی مهم است برای سرمایه گذاری کوتاه مت باید سن بنا باید بین6-4 سال ساخت باشد.در ساختمان های نوساز تا 3 سال ساخت موضوعی هست به نام اصطحلاک که در 4 سال ساخت این اصطحلاک متوقف میشود و اصطحلاک بعدی در بنای 10 سال ساخت است .چرا می گوییم 4 تا 6 سال ساخت چون فرض کنید خریدار 2 تا 3 سال هم این ملک را نگهدارد و قبل از این که به اصطحلاک بخورد فروش را انجام دهد.

امکانات و مشعات هر چه بیشتر باشد بهتر است. اگر ملک آسانسور و پارکینگ نداشته باشد مناسب سرمایه گذاری نیست چرا؟چون ما دنبال عامل تقاضا هستیم و ملک هایی که آسانسور و پارکینگ ندارند تقاضای کمتری دارند.

متراژ مناسب سرمایه گذاری 85-65 متر می باشد.قدرت خرید مردم در حال پایین آمدن است و متراژ بالا نمیتوانند بخرند.

اگر آپارتمانی دارید که دارد به  سن بالای اصطحلاک میرسد و ارزش آپارتمان از دست میرود و ارزش زمین باقی می ماند میتوانید با بازسازی سن ملک را پایین بیاورید.

اهرم:در قسمت آبی منطقه خود آپارتمان 6-4 سال ساخت با اسانسور و پارکینگ متراژ 65 متر خریداری کنید اهرم یعنی استفاده دیگران چه سرمایه ای؟هر سرمایه ای که اسکنت سالیانه آن کمتر از 30 درصد باشد برای کار ملک مناسب است. برای این کار میوانید از وام استفاده کنید. ملک را به رهن هم میتوانید بدهید سود رهن 0 درصد است. اگر یک ملک در حالت عادی 30 درصد رشد کند ملک ذکر شده در کمترین حالت 40 درصد رشد میکند.

اگر شما بعنوان مشاور املاک حرفه ای این کار را انجام دهید خریدار 700 میلیون پول آورده در بدترین حالت 100 میلیون وام گرفته اید این ملک یک جذابیت دیگر هم دارد نرخ رهن بالایی دارد شما یک ملک 1 میلیاردی را میتوانید 5/1 درصد رهن بدهید یعنی به راحتی 200 میلیون میتوانید این ملک را به رهن بدهبد .خرید ملک شما شد 1 میلیارد و با 40 درصد رشد شما در آخر سال 1 میلیارد و 400 تومان دارید که 200 میلیون رهن بدهکار هستید و 124 میلیون وام و 700 میلیون سرمایه خود شما در اخر 376 میلیون تومان می ماند.210-376 میلیون چقدر فرق دارد؟166 میلیون تفاوت دارد.

نتیجه گیری:

شما علاوه بر آموزش دیدن و یادگیری سواد و فوت و فن خرید فروش ملک اید وسایل آن راهم داشته باشید تا در چشم مشتری بعنوان یک مشاور املاک حرفه ای باشید نه یک دلال که فقط به فکر کمیسیون خود است.